Andels, ejer eller lejebolig? – Den ultimative guide

Posted On 15. november 202216. november 2022

Når du skal finde et sted og bo er der et spørgsmål der skal besvares: Skal du anskaffe dig en andels, ejer eller lejebolig?

For nogen kan svaret været simpelt. For andre er det et stort spørgsmål. Nogen tror måske de ikke har råd til andet end at leje. Det er dog ikke altid så dyrt og svært som man skulle tro.

Vi vil i denne guide, hjælpe selv de nyeste nye, med at tage en beslutning, omkring hvor de skal bo. Vi vil belyse fordele og ulemper ved de tre forskellige muligheder, og forhåbentlig er du klar til at tage en beslutning efter at have læst vores guide. Se fordele og ulemper listet op i bunden af artiklen, for at få et hurtigt overblik.

Hvad er forskellen?

For at finde ud af hvilken løsning, der passer bedst til dig, er det en god idé at finde ud af hvad forskellen på en andelsbolig, en ejerbolig og en lejebolig er. Måske ved du det allerede, og kan derfor let og elegant springe dette led over, men måske er du ny på området og vil gerne finde ud af hvad forskellen er, det hjælper vi dig med. For at forklare hvad de forskellige boligformer er, er det nemmest at starte med de to mest oplagte, eje- og lejebolig.

Ejerbolig

Ejerbolig er som ordet antyder, hvor man ejer boligen. her har du været inde og købe lejligheden for dine egne sparepenge (og et rigtig stort banklån). Størstedelen af prisen på en ejerbolig bliver nemlig betalt med et realkreditlån. Køber man en ejerbolig, kan man nemlig låne optil 80% igennem det unikke danske låne tilbud. Et realkreditlån er nemlig et lån, der giver dig muligheden for at få en exceptionel lav rente på dit lån, i forhold til hvad man kan låne i banken. Realkreditlånet, giver en meget lavere rente end hvad man kan få andre steder i verdenen. Renten, som altid, variere og kan derfor være anderledes, fra når dette bliver skrevet, til når du læser dette. Du kan dog altid finde den aktuelle rente og kurs ved at klikke her. Ved en ejerbolig ejer du selv 100% af boligen og bestemmer derfor selv. Ved en ejerlejlighed, bliver du en del af en ejerforening, der er med til at bestemme de generelle betingelser på ejendommens areal.

Lejebolig

En lejebolig, er ejet af en anden og som navnet antyder, en bolig du lejer dig ind i. Du betaler en månedligt beløb for at få brugsret over lejligheden. Derudover kan der blive tillagt udgifter til el, vand og varme. Ved en lejebolig bestemmer du ikke meget selv. Ofte er der regler for hvad du må og ikke må, fx. kan du i nogen lejeboliger ikke få lov til at male vægge eller udskifte hårde hvidevarer eller andet fast inventar. Til gengæld, skal du ikke bekymre dig hvis der springer et vandrør eller vaskemaskinen går i stykker af sig selv, for det er udlejers ansvar.

Andelsbolig

En andelsbolig er en blanding af de to ovenstående. For ja, du køber en andelsbolig, eller rettere sagt, du køber brugsretten til en andelsbolig, for det du i virkeligheden køber, er en andel i hele foreningen. Det er foreningen der ejer alle boligerne som er en del af andelsboligforeningen. Når du har købt en andel i foreningen (deraf navnet andelsforening) så får du adgang til en bolig, på størrelse med den andel du har købt i foreningen. Da det er foreningen der i teorien ejer alle boligerne, kan den også bestemme hvad salgsprisen på dem skal være samt hvad man må gøre ved boligen og hvad man ikke må gøre. Der kan derfor være begrænsninger ved en andelsforening, fx. hvis det er en andelslejlighed, kan der være begrænsninger for hvad du må gøre ved facaderne på din andelslejlighed. Som oftest skal der være ens døre og ens vinduer osv. i en andelsforening.

Det specielle ved andelsforeninger er at prisen ikke altid afspejler værdien af boligen. For som andelsejer, hæfter man solidarisk for andelsforeningens gæld, sammen med de resterende andelsejere. Det betyder bl.a. at hvis der er en der ikke betaler sin gæld, så skal du betale det mere. Dette var et problem før i tiden, og kan være et problem ved nye og usikre andelsforeninger, men så længe du dobbelttjekker din andelsforening, for gæld osv. bliver det ikke et problem.
Dog så kan prisen på en andelsbolig snildt være 200.000,-, i et kvarter hvor en ejerbolig koster 2.000.000. Det lyder næsten for godt til at være sandt ikke? Det er det også. Fordi desto lavere pris andelsboligen har, desto mere skal man betale af på andelsforeningens gæld.

Eksempel: Er prisen på andelen 200.000,-, vil du månedligt måske skulle betale 4.500,- til andelsforeningen. Hvorimod, hvis du skal betale 850.000,- til andelen, vil du måske skulle betale 2.000,- om måneden til andelsforeningen. Prisen på andelsboligen og det beløb der månedligt skal betales til andelsforeningen (Som de bruger til bl.a. at afbetale på andelsforeningen banklån) går modsat hinanden. Så stiger prisen den ene vej, falder den anden vej og omvendt.

Finansiering af boligerne

Forskellige boligformer betyder forskellige finansieringsmuligheder.

Som tidligere nævnt kan du ved en ejerbolig opnå et realkreditlån, der i skrivende stund står til 1% i rente. Du kan tage et realkreditlån på op til 80% af købsværdien. Dvs. køber du en ejerbolig til 1.000.000 lige ud, kan du låne 800.000 igennem et realkreditlån. Af de resterende 20% kræver det at du selv har 5% i kontanter til udbetaling, derudover må de sidste 15% være banklån. Banklånet er dog noget dyrere end et realkreditlån, derudover kræver det ekstra stiftelsesomkostninger, det kan derfor være en fordel at have 20% af beløbet, da det så bliver en del billigere for dig månedligt at bo i boligen. Det er selvfølgelig langt fra alle der har mulighed for at betale 20% af beløbet selv, det kræver en stor opsparing.
Jeg blev dog selv forarget da en bekendt, skulle låne 60.000,- i banklån til sin bolig, men pga. stiftelsesomkostninger og renter osv. ville ende med at skulle tilbagebetale 170.000,-. DET ER NÆSTEN EN TREDJEDEL! Derfor kan det være det værd at vente lidt længere, eller evt. lave en klar og sikker låne aftale med evt. forældre. Der kan være mange penge at spare.
Til sidst, skal du vælge hvilken lånetype du vil gå med. Du kan vælge variabelt lån og fastforrentet lån. Et fastforrentet lån, giver dig en fast månedlig gæld, fordelt ud på det antal år du optager lånet i. (Typisk 30 år). En variabel rente er mere usikkert, men kan være billigere. Her får du nemlig en lavere rente 1. dag du har optaget lånet. Hvis renten så falder, så bliver dit lån endnu billigere. Men hvis renten stiger, bliver dit lån dyrere…. Du vil altid kunne omlægge lån, fra den ene variant til den anden, men det er ikke omkostningsfrit.
Så for at opsummere finansieringsmulighederne for en ejerbolig:

• 5% skal betales kontant (Du skal selv have dem på din konto)
• 80% kan lånes som realkreditlån
• De resterende 15% kan du låne i banken
• Du skal vælge mellem fastforrentet lån eller variabelt lån.
  

Når vi snakker finansiering af en andelsbolig, er det dog en del mere avanceret. Du skal nemlig ligeledes have 5% i kontanter, men det er dog af den tekniskepris. Den tekniskepris, er den pris som andelsboligen koster + den gæld, som den specifikke andel har igennem andelsforeningen. Det er derfor ikke et regnestykke der er ligetil. Det vil være nødvendigt at have oplysninger om andelens gæld, som du får igennem andelsforeningens årsrapport/budget.

Når den tekniske pris er på plads og du er blevet godkendt til at købe en andelsbolig, skal du højst sandsynlig bruge et lån. Et lån til en andelsbolig, foregår dog ikke ligesom et lån til en ejerbolig. Du kan nemlig ikke optage et realkreditlån, du skal derfor finansieres udelukkende af et banklån. Banklånet er dyrere i rente end et realkreditlån, men stort set alle banker har et andelsboliglån, som gør at du kan få en meget mindre rente, end hvis du skulle låne til alt muligt andet igennem banken. Renten på dette lån kan igen variere alt efter hvilke bank og hvilken økonomisk situation der er i Danmark på det tidspunkt du vil optage lånet. Derudover spiller din indkomst også en rolle i hvilken rente du får. Desto mere sikkerhed du kan stille banken, desto lavere rente får du. Du kan dog regne med at renten vil være omkring 1-5% højere end den gældende realkredit rente, på det givet tidspunkt. Kontakt dog din bank, for at hører hvilken rente du kan få.

Du tænker sikkert, at det kan være dyrt at skulle få råd til at betale udbetalingen til en ejerbolig eller andelsbolig. Hvis du vil købe en ejerbolig til 1.000.000,- skal du have 50.000 i udbetaling. Men det koster penge at flytte i bolig også lejebolig, her skal du betale depositum, som oftest er 3 måneders husleje, derudover kommer der en måneds forudbetalt husleje. Dette kan siges at være din finansiering til din lejebolig. I de største byer, Aarhus, Odense og København, ser man ofte ‘udbetaling’ til lejeboliger på 30.000-50.000,-, som skal betales inden du flytter ind.

Fordele og ulemper:

Puha en omgang vi har været igennem. Det hele kan måske virke lidt overskueligt. Derfor er der herunder listet fordele og ulemper op, over de forskellige boligformer. Det kan overskueliggøre de forskellige løsninger for dig, og hjælpe dig med at danne et større overblik. Der er tilføjet nye pointer, og gamle pointer, som er uddybet længere op i artiklen.

Ejerbolig

Fordele:

• Du sparer op i huslejen. En stor del af det månedlige beløb du skal betale, går til at afdrage på dit lån. Det betyder at når du sælger din bolig, får du det udbetalt til dig selv. Fx. Har du købt en bolig til 1 million, og lånt 800.000,-. Betaler du så hver måned 5.000 til lånet, er måske 3.000 af dem, afdrag på dit lån. Det vil sige at de 3.000 skal trækkes fra din restgæld. Du skylder efter første måned derfor ‘kun’ 797.000,-.

• Kan være billigere. Det kan være billigere om måneden for dig at bo i en ejerbolig, hvis du finder en bolig til en god pris og med lave ejer udgifter. Tænk på når du lejer en bolig, så er der en der ejer den, som skal tjene noget månedligt på den.
• Fuld kontrol. Du kan styre alt der skal ske. Der er ingen der kan sige du ikke må male en væg, eller indret et nyt badeværelse. Det er dig der bestemmer.
• Du kan udleje et evt. ekstra værelse. Du kan få hjælp til at betale dine udgifter, og evt. tjene lidt, ved at udleje noget af din bolig ud.
• En god investering. Det kan være en super god investering at investerer i en bolig. Da der hele tiden sker inflation, bliver penge mindre værd, imens boliger næsten altid stiger på længere sigt.

Ulemper:

• Usikkert. På den kortebane, kan det være svært at vide om din bolig falder eller stiger i værdi. For hvad nu hvis der kommer en finanskrise? Det kan derfor være usikkert at købe en ejerbolig, hvis du har tænkt dig at sælge få år efter du har købt den.
• Dyrt at spare op til. En lejlighed koster mange penge, og du skal elv kunne betale 5% af det. Så skal du have en ejerbolig til over en million, kræver det en større opsparing.
• Svært at blive godkendt alene. Når du vil købe en ejerbolig, skal du godkendes af banken. De sidste par år, er der blevet indført flere skærpet krav om at må optage gæld. Så er du alene og på SU, er det ikke den største og dyreste bolig, du kan få lov til at købe.
• Står selv til ansvar. Er uheldet ude. Sker der en vandskade eller får du rotter, står du selv til ansvar. Der kommer ikke en vicevært og fikser problemet, medmindre du betaler månedligt til det i ejerforeningen. Heldigvis findes der forsikringer, der kan hjælpe med diverse ting.

Lejebolig

Fordele:

• Nem at opsige. Skal du flytte akut, får du et bedre tilbud eller larmer overboen, så kan du hurtigt komme ud af din lejebolig. Du er ikke bundet op på dyre lån, eller skal vente på at boligen bliver solgt. Du opsiger blot Lejeaftalen og er maksimalt bundet i 3 måneder frem.
• Ejeren står til ansvar. Sker der en skade, er det ikke dit problem at fikse det. Du skal blot ringe til ejeren også skal han nok hjælpe til med det. Du skal derfor faktisk, bare bo i lejligheden uden at gøre det store.

Ulemper:

• Dyrt. Det er dyrt at bo til leje. Der er godt nok regler på området, om hvor meget udlejer må tjene, men specielt i storbyerne, kan priserne være presset helt op.
• Penge ned i et hul. Bor du til leje, betaler du hver måned husleje, som er penge du ikke får at se igen. Du afdrager ikke på nogen gæld, eller sparer op til noget igennem huslejen.
• Begrænsninger. Der kan være begrænsninger for hvad du kan og må gøre. Fx. Kan det være du ikke må male væggene i boligen.

Andelsbolig:

Fordele:

• Billigere og nemmere. En andelsbolig er både billigere og nemmere at få end en ejerlejlighed. Som regel er en andelsbolig 20-25% billigere, end ejerboliger på samme størrelse i samme område.
• Sparer op i lejligheden. Du sparer hver måned op i lejligheden, på den måde at du afbetaler gæld, som går at du i sidste ende slev får mere udbetalt, når du sælger ejendommen.
• Ikke ligeså usikker som ejerbolig. En andelsbolig, er under specielle forhold, der gør at selv i krisetider er det ikke meget som de falder i værdi.

Ulemper:

• Deler med andre. I en andelsforening deler du hele ejendomme med de andre beboere. Der kan være specielle regler, som du skal indordne dig under. Derudover må man ofte ikke udleje andelsboliger, hvis du nu skal på udenlandsophold og gerne vil tjene nogle penge på at fremleje din bolig.
• Kun banklån. Du kan kun optage banklån, når du vil købe en andelsbolig. De er dyrere end realkreditlån, og der kan være flere udgifter bundet op på dem.
• Bestemmer ikke selv prisen. Som tidligere nævnt, hører en andelsbolig under specielle regler. Det gør også at du ikke selv kan bestemme, hvor meget du vil sælge din andelsbolig for. Det er bl.a. op til andelsforeningen at finde salgsprisen for din andelsbolig.

Hvordan får jeg råd til en andels- eller ejerbolig?

Som nævnt i starten af artiklen, kan det være svært at få råd til en andelsbolig eller ejerbolig. Vi giver her vores bedste råd og tricks, til at blive godkendt af banken til at købe en bolig.

Spar op

Det giver nok sig selv, men Rom blev ikke bygget på en dag og det gør din opsparing hellere ikke. Sørg derfor at starte i god tid med at spare op. Jeg startede selv, med mine konfirmationspenge, og undgik at købe alle mulige unødvendige ting. selvfølgelig skal du ikke leve så striks, men 2 år med et ufaglært job og hvor du tænker dig om, inden du køber det tiende par sko i samme måned, så kan din opsparing sagtens komme op over det nødvendige.

Spørg flere banker

Bliver du ikke godkendt ved din bank, så prøv en anden. Banker vil gøre meget for at lokke nye kunder til og det gør at du har større chance ved at få et lån ved en ny bank, som satser på unge kunder. Vær derfor kræsen og sæt krav til din egen bank. Du kan altid sige til dem at du overvejer en anden bank, det kan også få dem på andre tanker. Spil bankerne ud mod hinanden, du er langt fra den første der gør det.

Til sidst….

Til sidst vil vi bare sige held og lykke med boligjagten, om det bliver en andel, ejer eller lejebolig, så er vi sikre på at du tager det rigtige valg. HUSK dog på ikke at sætte dig i en for dyb gæld som du ikke kan komme ud af. Lad vær med at købe en bolig, hvor du samlet kommer til at skulle betale 8.000 kr om måneden, hvis du bor alene og har tænkt dig at studere. Brug din sunde fornuft, så skal det nok gå. Skulle du have lyst til at blive klogere på boligmarkedet og alt omkring det, kan du læse mere på Boligtyper.dk. Her bliver du taget igennem boligmarkedet fra A-Z og kan løbende blive opdateret på de seneste nyheder indenfor boligmarkedet.